不動産の個人間売買。

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     司法書士榎本剛

   榎本 剛(えのもと たけし)
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  愛知県行政書士会第5318号







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    不動産の個人間売買



2017年3月20日

本日は、休日ですが不動産を親子間で売買したいとのご相談です。


親族間や隣近所の場合など既に売主も買主も決まっている場合に、不動産屋を通さずに売買の手続きをする場合があります。


では、個人間の売買をする場合どのようなリスク、デメリットがあるのでしょうか?


考えられるリスク、デメリットは以下の通りです。



1.事務手続きをすべて自分たちでやらなければならない。


売買契約書の作成や契約、手付金の支払い、固定資産税の清算など通常は不動産屋さんがおこなってくれている売買時の事務手続きをすべて自分たちでやらなくてはいけません。




2.瑕疵担保責任の問題


不動産の欠陥のことを「瑕疵(かし)」といいます。

不動産には土地の場合には、軟弱地盤、土壌汚染、家屋の場合には、雨漏り、白あり被害等、当事者間で後々トラブルになりそうなリスクがたくさんあります。


通常の場合は、不動産屋さんがある程度調べた上で告知をし、書面できっちりと責任の問題を取り決めしておきます。


ぱっと見ではなかなか気がつかないような欠陥もあったりしますので、後々、トラブルにならないようきっちりと責任の所在を明確にしておくとよいかと思います。



3.借入れができない場合がある


買主が不動産の購入代金を住宅ローンなどの金融機関からの借入れで賄おうとした場合、銀行からNOと言われる場合があります。

個人間の場合だと、前述のように物件の瑕疵などで契約が解除になったり、裁判ざたになったりとトラブルのリスクが高まります。

そのため、銀行によっては仲介を挟まない個人間の売買には融資しないというところもあります。


もちろん、すべての銀行がダメではありませんので、融資を受けてくれる銀行もあります。



4.代金決済時の問題


通常の不動産売買の場合は、銀行の応接で司法書士の立ち会いの下、売買代金の授受、名義の変更に必要な書類の受け渡し等を同時に行います。

こうすることで代金を支払ったけれど、名義が変更されない、名義を変更したけど、代金が支払われない、といった状況を防ぐことができます。


購入時に借入れがない場合でも、不動産屋さんの顔の効く銀行などを借りて行うことができます。


仮に他の場所でおこなっても、売買代金を現金で支払う場合には、問題ないかもしれませんが、振込みはすぐにはできません。


そのため、名義の変更の準備完了後、一緒に銀行の窓口まで行き、振込完了を確認した後に、必要な書類を渡すなどの工夫が必要です。




5.税金の問題


売買契約書に貼る収入印紙、譲渡所得税、登録免許税や不動産取得税など不動産の売買には様々な税金が発生します。


よく調べておかないと、不動産を売却したら後でとんでもない税金がかかった、売買代金のみかと思っていたけど、税金のことまで考えてなかった、など後々、後悔することになってしまいます。


また、譲渡所得税など申告をすることで、税の軽減を受けたりすることができるものもあります。


こういった税金面も考慮に入れた上で、売買をする必要があります。



いかがでしょうか。


自分で調べれば何とかなるものと、瑕疵などの自分ではどうしようもないものもあります。


不動産の売買は高額なお金が動きますので、綿密に計画した上で行う必要があります。






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