司法書士・行政書士榎本事務所
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＜代表者＞
榎本 剛（えのもと たけし）
愛知県司法書士会第1409号
愛知県行政書士会第5318号
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2018年8月31日
当事務所では、宅建業の免許の取得の代行業務も行っています。
その中で、宅建業を副業で始めることができるかどうかを調べている方が多いようです。
不動産の売買や賃貸などは比較的生活に関連している分野なので、知人などから不動産に関するご相談を受ける方も結構いらっしゃるのではないでしょうか？
当事務所でも、相続や贈与などの手続きに関連して、不動産の売却などのご相談を受けることがありますので、こういったご相談を仕事にできないだろうか、と考えられるのかもしれません。
不動産業をするのに必要な宅地建物取引士の資格の受験者は現在でも20万人以上いますので、こうした資格の挑戦のしやすさも要因の１つかもしれません。
不動産業を始めるには、宅建業の免許を取得する必要があります。
この宅建業の免許の取得の要件には、宅地建物取引士の資格の所持以外にも、事務所の設置、代表者、取引士の常勤、専任の問題などがあり、サラリーマンの方がそのままで不動産業を始めることはできません。
では、どのような方法を取れば不動産業を始めることができるかを具体的にご説明します。
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まず、宅建業を行う事務所が必ず必要になります。
この事務所は独立している必要があるので、他の会社との共同オフィスは認められません。そのため、サラリーマンの方が働いている会社の事務所をそのまま宅建業の事務所とすることはできません。
この場合の方法として、自宅を事務所とする方法があります。
自宅でも、入り口から居住空間を通らずに事務所へ行けること、他の部屋と壁で明確に区切られていることなど、一定の条件を満たせば、事務所として使用することができます。
この場合、自宅が賃貸か自己所有かどうかは問いません。
自宅を事務所にできれば、家賃の負担はなくてすみますので、副業向きかと思われます。
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免許の取得には、宅地建物取引士の資格を所持している人が必要ですが、この宅地建物取引士はその不動産業者の専任でなくてはなりません。
そのため、他の不動産業の専任の宅地建物取引士になっていないというのはもちろんのこと、他の会社で正社員として働いている、もしくはアルバイトをしている場合や、本業が学生などの場合にも、専任の宅地建物取引士とてしは認められません。
ですので、副業として不動産業を始めたいサラリーマンの方は、既に他の仕事に就いているわけですから、専任の宅地建物取引士となることはできません。
方法としは、専任の宅地建物取引士を別に雇わなければなりませんが、人に給料を払っていては副業としてはなりたたない場合には、仕事をされていない配偶者の方や定年を迎えた親などに資格を取ってもらい、専任の宅地建物取引士に就いてもらうなどの方法が考えられます。
もちろん、実際の勤務実態がないにもかかわらず、名義だけ専任の宅地建物取引士に就いてもらうような場合は論外です。
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宅建業の代表者はその事務所に常勤できる人でなければなりません。
この常勤性は、通常考えられる営業時間に勤務できる状態である必要があり、例えば、不定期の営業や、本業の仕事がない休日や夜間しか営業しないという週末起業のようなものは認められません。
たまに、週末しか営業しないのだから、その時間常勤できれば問題ないのではないかと仰られる方もいますが、残念ながら役所にはその理論は受けれ入れてもらえません。
実際に実務としても、売買代金の支払いに銀行などの金融機関を利用したり、名義の変更に法務局への登記申請を行ったりしますので、こういった機関が営業していない夜間や休日では不動産業は成り立ちません。
専任の宅地建物取引士との違いは、代表者の場合には、他に代理の者を立てることで自身は代表者に就任することができます。
この代理人は「政令使用人」と呼ばれ、一般の会社でいう支店長などの現場責任者のような立場の人です。
政令使用人は当然のことならば代表者の代わりに常勤性が求められますが、専任の宅地建物取引士と同一人が兼ねることができますので、専任の宅地建物取引士に政令使用人も引き受けてもらえるのであれば、１人を確保することで不動産業を始めることができます。
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他にも細かい要件はありますが、主な点は上記の３点です。
けっして開業までのハードルは低くはありませんが、サラリーマンの方が不動産業を始めるのが絶対に無理というわけではありません。
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2018年8月5日
今年は、不思議と会社の設立のご依頼を多く頂いております。
近年は、税理士さんのゼロ円設立などに押され一時期に比べるとだいぶご依頼も減ってきていたので、正直驚いています。
ゼロ円設立とは、会社設立後そのままその税理士さんに顧問を依頼することを条件に、報酬、場合によっては実費分も含めてゼロ円で請け負う方法です。税理士さんとしては、顧問になれば毎月の顧問料で数万円、税務申告時に数十万円という報酬が入りますので、設立費用を負担しても十分元がとれますし、依頼する側としては、報酬で１０万円前後、実費も含めると３０万円程の費用を負担せずに設立できるので、その税理士さんに顧問をお願いするつもりであれば双方にメリットがあります。
こういった状況で、登記だけを請け負う司法書士への依頼は近年減ってきておりました。
今年は、許認可や創業融資などの他のサービスと合わせてのご依頼や、税理士さんが関わらない設立などでご依頼を頂いております。
まだまだ方法次第では何とかなる方法もありそうです。
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